専属専任・専任媒介メリット・デメリット!囲い込みを防ぐには?

2016/12/18

 
専属専任媒介、もしくは専任媒介契約は一般媒介契約とは異なり、不動産売却の仲介を依頼できるのは1社のみです。
 
売り主からすると、一般媒介で複数の不動産業者に仲介してもらったほうが窓口も広がり、早く高く売れそうですよね。
不動産業者からしたら、自分の会社で独占的に販売できるのでメリットは多そうです。
 
 
では、専属専任媒介契約や専任媒介契約は不動産業者のための契約なのでしょうか?
売り主であるあなたにはメリットはないのでしょうか?
 
 
専属専任媒介、専任媒介契約のメリット、デメリットを確認しましょう!
 
 
ちなみに、専属専任媒介と専任媒介は自己発見取引の可否、レインズ登録、販売活動報告の期日が異なります。
 
 
 

専属専任・専任媒介のメリット

 

物件情報がすぐ共有される

専属専任媒介であれば5日以内に、専任媒介であれば7日以内に不動産流通機構「レインズ」に物件情報を登録しなければいけません。
そのため、あなたの物件情報は1週間以内に全国の不動産業者に共有されます
 
売り主との媒介契約は1社ですが、買い主との仲介は全国どの不動産業者でも請け負うことができます。
物件情報がすぐ共有されれば、それだけ物件が早く売れる可能性が高くなります
 
 

情報を得やすい

仲介業者が1社のみであるため、あなたの物件の販売窓口はひとつに集約されます。
そうすると、次のような様々な情報が1つの業者に集まってきます。
 
○購入検討者からの問い合わせ内容、件数
○他の不動産業者からの問い合わせ内容、件数
○物件を紹介したときのお客さんの反応
など
 
 
これらの情報は物件を売却する上でとても重要です。
 
あまりにも問い合わせ件数が少ないようであれば、売却価格の見直しが必要かもしれません。
もしくは、認知されていない可能性もあるので、広告や営業活動にもっと力を入れてもらう必要があるかもしれません。
 
 
こういった戦略を練るには、やはり情報が必須です。
情報がひとつの業者に集まっているというのは情報が得やすくなるため、大きなメリットとなります。
 
 
また、専属専任媒介であれば1週間に1回以上、専任媒介であれば2週間に1回以上の活動報告が義務付けられています
そのため、不動産業者の中に情報が埋もれてしまい、売り主に情報が届かないということもないでしょう。
 
 

積極的に売却活動を行う

不動産業者があなたの物件を売る目的はなんでしょうか?
不動産業者も商売ですので、物件を売却したときに得られる仲介手数料が目的です。
 
 
ここでポイントなのが、この仲介手数料は成功報酬だということです。
 
物件が売れないと報酬はもらえません。
物件を売るためにかけた広告費や人件費などのコストも、成約がとれないと回収できません。
 
そのため、不動産業者は売り主のためだけではなく、自分たちのためにも必死で売却活動を行います
 
 
また、仲介手数料はおおよそ売却価格の3%+6万円ですので、物件を高く売れば、それだけ不動産業者の報酬も増えます
あなたの物件を高く早く売ることは、不動産業者にとってもメリットでしかないのです。
 
 
 
ちなみに、一般媒介契約だと、広告費や人件費をかけて営業活動を行っても、他社に売却されてしまったら報酬はゼロです。
コストをかけている分マイナスとなるため、あまり積極的に売却活動をしてくれない業者も多いのが実態です。
 
 
 

専属専任・専任媒介のデメリット

 

囲い込みのリスクがある

媒介契約を結んだ不動産業者にもよるのですが、1社独占の状況から「囲い込み」のリスクがあります。
囲い込みをされると、本来もっと高く早く売れたはずの物件が、悪い条件で売却されてしまう可能性があります。
 
 
囲い込みとは、より多くの報酬を得るための不動産業者の悪い習慣です。
 
不動産業者の報酬は仲介手数料ですが、不動産売却において仲介手数料は2種類あります。
売り主であるあなたから得る仲介手数料と、買い主から得る仲介手数料です。
 
あなたと媒介契約を結んでいる業者が物件の買い手も見つけることができれば、その業者は2つの仲介手数料をどちらも得ることができます
2つの仲介手数料をもらえれば2倍の報酬になるので、不動産業者からすれば、これを狙わないわけがありません。
 
 
そこで、他の不動産業者から物件の問い合わせがあっても、適当な言い訳をして物件を紹介せず、自社で買い手を探そうとします。
その分、物件が売れるのが遅くなってしまいます
 
また、自社で買い手を効率よく探す方法は売却価格を下げることです。
価格が下がれば、それだけ買い主を探しやすくなりますよね。
 
こうやって囲い込みをしたいがために、遅く安く物件が売却されてしまうのです。
 
 
 

【専属専任媒介のみ】自己発見取引ができない

不動産業者経由ではなく、自分で見つけた買い手に不動産を売却することを「自己発見取引」といいます。
 
専属専任媒介契約のみ、この自己発見取引ができません。
自分で買い手を見つけたとしても、不動産業者を通して契約する必要があるので、仲介手数料は発生します。
 
 
ここで、注意していただきたいのが、不動産は地元の人に売れやすい傾向があるという点です。
特に、子供がいる家庭は転校せずに住み替えらえる物件を好みます。
 
自分で買い手を見つけることなんかないだろう。と思うかもしれませんが、自己発見取引は意外とありうるものです。
専任媒介契約であれば、自己発見取引の際に仲介手数料はかかりませんが、専属専任媒介だと仲介手数料を支払う必要があります。
 
 
 

まずは信頼できる業者を見つけよう

不動産業者からすると、専属専任媒介や専任媒介のデメリットはほぼありません
強いていうならば、義務付けられてる活動報告がめんどくさいというくらいです。
 
一方、専任媒介契約は売り主にも多くのメリットがあります。
一般媒介契約より、物件を高く早く売ることも十分可能です。
 
 
ただ、囲い込みのデメリットはあります。
 
これを回避するには、信頼できる不動産会社、もしくは信頼できる不動産営業担当者を見つけるしかありません。
100%囲い込みを防ぐ方法は残念ながらありません。
 
信頼できる不動産業者が既にいるのであれば、そこと専任媒介契約を結ぶのは有効ですね。
 
まだ、特定の不動産業者との付き合いがなかったり、信頼できる担当者がいないのであれば、まずは広く不動産業者を知ることから始めましょう。
その中から、その会社の対応や営業力を比較し、物件を任せられる業者を見極めましょう。
 
 
信頼できる不動産業者を探すためには、一括査定を利用するのがおすすめです。
一括査定を請け負う業者が厳選した優良業者のみが登録されているので、信頼できる業者を見つけやすいです。
 
 

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