媒介契約とは?一般・専任・専属専任の特徴や違いを理解しよう!

2016/12/18

 
あなたが不動産を売却したいと思ったときに、自分で買い手を探すことは難しいですよね。
家を買ってくれそうな人を探して、内見してもらって、契約時の様々な書類を用意して・・
 
これだけの手間をかける知識と時間があればいいですが、ほとんどのケースでは不動産業者に仲介を依頼することになります。
 
 

媒介契約とは?

不動産業者に不動産売却の仲介をしてもらうためには、「媒介契約」を結ぶ必要があります。
 
この媒介契約は、売り主であるあなたの保護、取引の安全性を目的としており、書面化することが義務付けられています。
具体的には、媒介契約の有効期限や販売価格などの売却条件、売却したときに不動産業者に支払う仲介手数料などを記載します。
 
 
 
また、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、どの契約を選ぶかは売り主(=あなた)が決めることができます。
 
そのため、それぞれの違いや特徴をしっかり把握し、適切な媒介契約を結ぶようにしましょう!
 
 

3種類の媒介契約の違い

媒介契約 複数の
不動産業者へ依頼
自己発見取引 レインズ登録 販売活動報告 契約期間
一般媒介契約 OK OK 任意 任意 3ヶ月
専任媒介契約 NG OK 必須
(7日以内)
必須
(2週間に1回以上)
3ヶ月
専属専任媒介契約 NG NG 必須
(5日以内)
必須
(1週間に1回以上)
3ヶ月
 
では、それぞれの媒介契約を詳しくみていきましょう。
 
 
 

一般媒介契約

一般媒介契約の最大の特徴は「複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことができる」ことです。
これだけでも覚えておきましょう。
 
複数の不動産業者に依頼したほうが、業者同士の競争によって早く物件を売却できそうですよね?
ただ、不動産に関しては一概にそうとは言えません
 
一般的な競争原理とは少し考え方が違います。
詳しくは「一般媒介契約のメリット・デメリット」を確認しましょう。
 
 
また、不動産流通機構レインズへの物件登録は任意となっており、義務付けられていません。
売り主への販売活動状況も報告する義務がないため、実際どのような営業活動をしているかは不透明です
 
 
 

専任媒介契約

専任媒介契約の場合、媒介契約できるのはひとつの不動産業者のみです。
1社と専任媒介契約中に他の不動産会社に重複して依頼することはできません。
 
 
 
その代わり、不動産流通機構レインズへの物件登録、販売活動状況報告が義務付けられています
レインズへは媒介契約後7日以内に登録する義務があり、活動状況は2週間に1回以上報告しなければいけません。
 
また、売り主が自力で買い主を見つける「自己発見取引」が可能ですので、あなたが見つけてきた買い主さんと売買契約を結ぶことができます。
 
この場合、仲介手数料はかかりません
ただ、それまでに営業にかかった費用などの諸費用を不動産業者から請求されることがあります。
 
 
 

専属専任媒介契約

専任媒介契約とほぼ同じですが、「専属」と頭に付くだけあって不動産業者との関係性はより強くなります
 
まず、自己発見取引は認められません。
必ず契約した不動産業者を通す必要があり、違反した場合は違約金を支払う必要があります。
 
不動産業者側としては、不動産流通機構レインズへの物件登録を契約後5日以内に実施する義務があります。
また、販売活動状況も1週間に1回以上報告する義務があります。
 
 
 

媒介契約を決めるのはあなた

唯一、どの媒介契約でも同じ条件なのが契約期間です。
契約期間は3ヶ月以内と決まっており、その後延長するのか、解約するのかは売り主であるあなたが決めることができます。
 
というよりも、媒介契約は自動更新ではないので、あなたが決めるしかありません
 
どの媒介契約で契約するべきか、契約満了時に延長すべきか、解約すべきか。
それぞれの状況で適切な選択をできるよう、媒介契約の特徴、違いをこのページでしっかり理解しておいてください。
 
 

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