一般媒介契約のメリット・デメリット!相性がいい物件とは?

2016/12/18

 
一般媒介であれば、複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことができるので、専任媒介や専属専任媒介より、物件を早く売却できそうですよね。
それに、複数の不動産業者が競争するので、高く売ってくれる業者を選ぶこともできます。
 
 
では、一般媒介を選択すべきなのでしょうか?
 
「早く高く売ってくれそう」というのは売り主目線でしかありません。
不動産業者から見た一般媒介契約も理解しておく必要があります。
 
 
一般媒介のメリット、デメリットをみていきましょう。
 
 
 

一般媒介のメリット

 
○複数の不動産業者と媒介契約ができるため、物件を紹介してもらえるチャンスが広がる。
 
○他社に負けまいと、不動産会社が積極的に営業活動をしてくれることで、早期売却ができる可能性がある。
 
○不動産会社や担当営業マンとの相性が悪くても、他の不動産会社にすぐ変更できる
 
○物件の囲い込みリスクがない。
 
 
 

一般媒介のデメリット

 
○複数の業者とのやり取りが面倒くさい
 
○販売活動状況を売り主へ報告する義務がないため販売活動が不透明であり、営業状況を売り主から確認する必要がある。
 
 
ここからは見落としがちはデメリットなので、詳しく説明します。
 

不動産業者が動かない

不動産業者の儲けは、不動産を売却したときの仲介手数料(媒介報酬)です。
 
つまり、どんなにがんばって広告を出して営業活動に力を入れても、他社で売却されてしまっては、売上がゼロです。
それどころか、今までかかったコストも回収できないので、実質マイナスとなってしまいます。
 
 
そんなリスクが高い物件の営業活動は控える傾向があります。
 
一般媒介契約の物件しかないなら、それでも営業活動はするかもしれませんが、多くの不動産業者は専任媒介や専属専任媒介の物件を持っています。
これらの物件であれば、ほぼ確実に仲介手数料を得ることができますので、一般媒介の物件は後回しにされがちです。
 
 

露出が増えることでイメージが悪くなる可能性がある

複数の不動産会社から同じ物件情報が出されるので、買い手の目に止まりやすくなります。
 
そこですぐ売れれば問題ではないのですが、3ヶ月以上この状態が続くと、「よく見るけど売れていない物件=いわくつき物件」と判断されることがあります。
 
一度このイメージがついてしまうと、なかなか売れません
希少性がない商品が売れにくいというのは不動産も一緒ですね。
 
 
 
一般媒介契約のメリットでもあった「複数業者との契約」は、デメリットにもなることをご理解いただけたかと思います。
 
 
 

一般媒介と相性がいい物件

一般媒介契約の最大の特徴である複数業者との契約がデメリットにもなるのであれば、一般媒介は選択しないほうがいいのでしょうか?
 
一概にそうは言えません
 
 
一般媒介がデメリットになるのは、不動産会社が積極的に営業活動をしないとき、そして露出してから3ヶ月以上売れ残っているときです。
 
逆にいうと、すぐ売れそうな物件は一般媒介が適しています。
駅から近い物件や人気エリアの物件など、いわゆる「売れ筋物件」であれば、一般媒介契約でも不動産業者は競争して販売活動を行ってくれます。
 
 
 
なぜなら、売れ筋物件は費用対効果が高いからです。
 
目玉商品として、広告を出せば多くの買い手が寄ってきます。
同じコストをかけて広告を出したときに、1人しか来店しない広告と、10人来店する広告であれば、後者のほうが費用対効果が高いですよね。
 
売れ筋物件は多くのお客さんを呼んでくれるので、他社で売却されるリスクがあっても営業活動をする価値があります。
最悪、他社で売却されたとしても、来店したお客さんが他の物件を買ってくれれば、営業活動コストを回収できてしまいます。
 
 
もちろん、不動産業者が積極的に営業活動をしてくれるのは売り主からしてもメリットでしかありません。
競争原理が働き、物件が早く高く売れる可能性が高くなります。
 
 
一般媒介のメリット・デメリットを理解した上で、あなたの物件の市場価値が高いのであれば一般媒介契約を選択するのは有効です。
 
 

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